浅谈如何做好新旧物业服务企业移交工作

   作为一个服务企业，首先企业的领导人应该明确，无论企业的规模是大或小都应该有一个思想理念，维护行业形象信誉，承担社会责任，服务于广大人民。只有具备良好的理念，那么任何一个物业服务企业面临物业移交时，才能有良好的心态积极做出自己应该做出的职责。物业移交应该有至少不少于四方参加，即移交方、接受方、业委会、居委会参与。各方首先都应了解移交的程序和内容，移交方和接受方先制定一个工作程序和移交完成的时间。整个程序制定后各方进行熟悉探论，在论证可行方案制定后，由业委会和居委会监督，移交接、受双方按程序一步步执行。那么参与各方必须明确各自的职责义务：

　　广大业主：要坚决履行消费服务理念，物业管理服务企业提供了优质的服务品质后，业主理所当然要履行与物业公司签订的服务合同，并明确了解业主公约的各项内容。

　　业委会：除监督物业管理企业服务过程、服务品质外，还要积极协调服务企业与业主的关系以及专项维修基金的申请和落实。监督维修资金专项落实工作并与服务企业签订物业管理协议。质价不符的管理企业要征求广大业主的意见，重新选聘服务企业，每年应不少于两次业主服务满意度调查，综合意见。

　　接受物业管理的企业：除明确自己的职责外还应了解前期服务的内容品质、解聘前期物业管理服务企业的原因所在。只有切实从广大业主的利益、服务品质角度考虑，才能达到你付费我服务的和谐氛围。

　　所谓物业移交说白了无外乎两大方面：

　　一、工程设施设备、图纸资料移交

　　1．竣工平面图、单体建筑、结构、设备等竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料，包括小区内给水地下管网图、排水地下管网水泵，小区规划图纸即红线图。

　　2．区域内公用设备、水泵房、专变房、电梯、红外安防、监控、消防、车禁门禁、社区体育娱乐设施静态和动态的相关情况资料。

　　3．物业竣工资料、验收资料。

　　4．公共设施设备安装使用维保技术资料（如一些资料移失，移交方应根据实际工作程序和经验补写相关技术资料）。

　　5．物业质量保证文件和使用说明文件（包括前期地产移交商品房住宅质量保证书）。

　　6．业主有关资料（业主资料档案，包括未办理入住的基本信息、业主车位分配证明）。

　　7．区域内乱搭乱建相关记录资料。

　　8．公共区域用电用水起止码及各商网、业主用水电起止码。

　　9．绿化移交相关问题资料。

　　10．物业设施设备移交不仅仅是技术资料移交，更重要的是设备运行状况，技术维护、操作的交底，旧物业管理企业为了加速工作交接减少程序化，往往抱着摔包袱的思想，只做简单的设备台套个数进行交接，而新物业企业交接工作人员没有具备良好超前的工作意识，只是象征性的点点数，事实上设备技术移交，包括设备使用寿命、使用过程的维修维护、常见的故障以及操作规程、运行参数、工作性能、生产厂方都是我们双方应该了解和清楚的内容。图纸资料的交接还包括具体设施所处位置、布局、隐蔽工程等等。只有移交双方具备良好的思想品质，过硬的工作技能和超前的意识，才能促使我们的广大业主在移交过渡时期，生活环境正常化。

　　二、财务移交

　　1．物业管理服务费、场地占用费、公共区域及设施所得收费等余额和财务帐册。

　　2．公共区域用水用电、商铺门面用水用电性质及权属。

　　3．物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其它财务。

　　4．停车位管理服务及收费。

　　5．房屋修缮记录，待修记录（动用维修资金的相关资料）。

　　6．预收年度物业管理费和车位费。

　　7．基础设施和公共设施设备的配置和产权界定。

　　制定相关移交程序内容后，物业管理服务企业双方与业委会、居委会签订移交接受协议，送当地房地产行政主管部门备案。

　　在移交的过程里，可能会出现很多繁琐、未预料的问题，移交方与接受方必须具备良好沟通协作精神，建立起行业标杆，服务于广大业主，促进和谐社会的发展，给广大业主营造舒适、美好的生活环境。除物业管理企业做出自己应有的职责与范围外，政府相关职能部门也应着手建立物业移交规范措施，淘汰一些所谓由开发商自行组织不具备相关资质的物业管理企业，积极扶植有影响、讲信誉、切实为广大业主服务的良好管理服务企业，特别是对误导广大业主只认低价、不明确服务质量内容，在行业内造成恶性竞争的一些不良企业要加以规范和采取处罚措施，要提倡质价相符的原则，要真正的搞好小区物业管理，光靠物业公司是不够的，还需要广大业主，特别是业委会的积极配合和支持。当地政府相关职能部门形成合力，齐抓共管、奖励优秀的企业，同时建立企业不良记录档案，采用末位淘汰的办法，让不规范的物业管理企业退出市场!

                                                               北京赛文斯塔物业管理有限公司